1. ПОИСК ОБЪЕКТА. Объявления о продаже квартир публикуются в большинстве газет и на большом количестве специализированных сайтов интернета. Если у вас есть достаточно времени, опыта и знания португальского языка, чтобы тщательно изучать частные объявления и вести переговоры с их владельцами, то можно пройти этот этап самостоятельно. Однако, как правило, большинство квартир продается через посредничество Агентств по недвижимости (Agencia Imobilária). Более того, если вы собираетесь брать кредит на покупку квартиры в банке, вам не обойтись без их посредничества. Большинство банков, которые выдают кредит на покупку жилья, работают именно с такими агентствами, особенно в случае, если покупатель – иммигрант. Имейте в виду, что за свои услуги агентство по недвижимости берет комиссионные, которые составляют около 3% от суммы продажи. Считается, что эти услуги оплачивает продавец, однако в конечном итоге они все равно ложатся на покупателя, поскольку увеличивают стоимость квартиры.
2. ПОЛУЧЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ И АНАЛИЗ ДОКУМЕНТОВ. Любой вид недвижимости в Португалии должен быть зарегистрирован в Отделе регистрации недвижимости (Conservatória de Registo Predial) по месту нахождения жилья. Именно там вы можете (и должны) получить все документы, содержащие полную информацию о квартире, которую собираетесь покупать (ее план, точную площадь и т.д.). Главный документ, который вам необходимо получить, называется Сertidão de teor de registos. Он содержит сведения обо всех действующих в отношении покупаемого жилья регистрационных записях и позволяет убедиться, что приобретаемое вами жилье не является уже объектом ипотечного залога (что, естественно, делает покупку невозможной).
3. ОБРАЩЕНИЕ ЗА КРЕДИТОМ В БАНК. В большинстве банков заявление на предоставление кредита для покупки жилья (Credito de Habitação) должно сопровождаться идентификационными документами и карточкой налогоплательщика (cartão de contribuinte), а также документами, позволяющими определить платежеспособность заявителя. Это – последняя декларация о доходах (declaração IRS) и документ, подтверждающий, что по этой декларации произведен окончательный расчет (nota de liquidação), последние квитанции о выплате зарплаты (recibos de vencimentos), выписки из банковских счетов (extractos bancários).
На основании анализа представленных документов банк принимает предварительное решение о предоставлении (или отказе в предоставлении) кредита. В среднем, ответ дается в течение 2-3 рабочих дней. Если банк дает положительный ответ, открывается кредитный процесс (за что клиент должен заплатить).
После принятия предварительного решения о предоставлении кредита, банк проводит оценку объекта недвижимости, на приобретение которого дается кредит. Эта процедура тоже оплачивается клиентом. Cумма оценки должна быть больше суммы запрашиваемого кредита. Клиент должен сам выплатить первый взнос, равный разнице между суммой оценки и суммой предоставляемого кредита (обычно от 10 до 30%), а оплата оставшейся суммы производится за счет кредита. Таким образом, оценка недвижимости является основой для определения процента кредитования.
4. ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. Если банк пришел к заключению, что дело удовлетворяет все стороны, принимается окончательное решение о предоставлении кредита, при этом клиенту выдается два документа. В одном из них указываются условия, на которых дается кредит, в другом – условия проведения предварительной регистрации сделки, то есть получения так называемых «предварительных регистров» (registos provisórios). Таких регистров два:
• Предварительный регистр приобретения. Этот документ закрепляет права покупателя на период до подписания окончательного контракта купли-продажи. Если появится другой покупатель, заинтересованный в той же квартире, ему сообщат, что она уже находится в процессе продажи.
• Предварительный регистр ипотечного кредита. Этот документ закрепляет условие о том, что покупаемое жилье служит залогом (или гарантией) осуществления сделки.
Эти документы оформляются в Отделе регистрации недвижимости (Conservatória do registo predial) по месту нахождения жилья. Для их получения необходимо представить домовую книгу (caderneta predial) или, если ее не существует, документ, подтверждающий подачу заявления о внесении квартиры в жилищный кадастр (certidão do pedido de inscrição na matriz), который выдается соответствующим финансовым отделом.
5. ОПЛАТА НАЛОГА IMT. Этим налогом, который называется «Муниципальный налог на передачу недвижимости» (Imposto municipal sobre a transmissão Onerosa de Imoveis – IMT) облагаются любые виды возмездной передачи недвижимого имущества (домов, земельных участков и т.п.). Оплатить IMT необходимо до того, как передача закончена. Нотариальная регистрация контракта купли-продажи не может быть произведена без предъявления документа, подтверждающего, что этот налог уже уплачен (это можно сделать в любом отделении финансов налоговой службы).
Сумма налога зависит от типа и стоимости передаваемого объекта недвижимости. Налоговая служба сама производит оценку недвижимости, принимая во внимание не только стоимость строительства, но и другие факторы, например, качество строительных и отделочных материалов, комфортность, район, в котором она находится. Если сумма оценки окажется больше той, которая содержится в контракте купли-продажи – налог взимается именно с нее. Для пересчета стоимости старых зданий применяются специальные коэффициенты.
6. ПОДПИСАНИЕ КОНТРАКТОВ. Контракт купли-продажи может быть заключен с нотариальным заверением (por escritura pública) или без него (por documento particular). Как правило, банк, предоставляющий кредит, требует нотариального заверения. Оформление окончательного контракта проводится в нотариальной конторе, обычно ближайшей к банку.
Для проведения процедуры необходимо, как всегда, представить документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя, и их налоговые карточки. Кроме того, должны быть представлены и все документы на объект купли-продажи (уже указанные ранее домовая книга или заявление о внесении в жилищный кадастр и документ обо всех регистрационных записях), а также документ, подтверждающий, что покупаемое помещение предназначено для жилья – licença de habitação. Как правило, банк, предоставляющий кредит, по просьбе клиента и за дополнительную плату берет на себя обязанность собрать и представить в нотариальную контору все необходимые документы.
В нотариальной конторе подписываются и заверяются два контракта:
• Контракт купли-продажи между продавцом и покупателем, который закрепляет за вторым право собственности на жилище.
• Контракт ипотечного кредита между покупателем и банком, который закрепляет все условия кредита (срок, процентную ставку и т.д.).
При подписании контрактов взимается пошлина в размере 0,8% от стоимости жилища и 0,6% от суммы кредита.
Если вы покупаете квартиру, не прибегая к кредиту, то перед подписанием контракта вы должны в присутствии нотариуса ее оплатить. Разумеется, не наличными – вы должны вручить продавцу платежный документ. Это может быть чек или документ, подтверждающий поручение банку произвести перевод соответствующей суммы с вашего счета на счет продавца.
7. ОКОНЧАТЕЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. Заключительным этапом процесса является замена предварительных регистров на окончательные в Отделе регистрации недвижимости. Только после этого вы становитесь собственником дома или квартиры. Как и на предыдущих этапах, банк за дополнительную плату может выполнить за вас эту работу.
Дополнительно
• Если вы приобрели жилье в кондоминиуме, то должны будете обязательно заключить договор страхования от пожара.
• Если вы купили квартиру, в которой раньше уже кто-то жил, то необходимо перерегистрировать на себя все контракты на коммунальные услуги (будьте внимательны к датам первых фактур на оплату, чтобы не платить долги прежних хозяев). Если квартира новая – необходимо заключить новые контракты.
• Став собственником квартиры, вы должны будете ежегодно платить Муниципальный налог на недвижимость (Imposto municipal sobre os imoveis – IMI), которым облагаются любые виды недвижимого имущества. Налоговая служба каждый год, в течение марта месяца, высылает извещение о необходимости оплатить налог, что должно быть сделано в течение апреля. Если сумма налога превышает 250 евро, то его можно оплатить в два приема – один платеж в апреле и другой – в сентябре.
Registo Predial Online
Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
Комментариев нет:
Отправить комментарий