Как снизить выплаты по ипотеке

Ввиду трудностей с выплатой жилищных кредитов некоторые семьи решили пересмотреть (renegociar) условия своей ипотеки с банком с целью снизить ежемесячные выплаты (prestações).

При этом согласно докладу, опубликованному ЦБ, «около 17% кредитных ипотечных договоров, по которым велись переговоры, находились в ситуации невыполнения, а в 5% случаев их держателями были лица, не выполнявшие условия по другим кредитам (не жилищным), полученным в том же банке, где была оформлена ипотека.

Согласно докладу, двумя самыми популярными (52,2%) вариантами, к которым прибегли жители Португалии для снижения выплат по ипотечным кредитам, в 2014 году были:

• введение или продление периода carência de capital (когда клиент выплачивает только проценты и не погашает тело кредита);
• увеличение срока действия кредитного договора, т.е. срока выплаты.

Хотя количество обращений для пересмотра условий снизилось на 21% по сравнению с 2013 годом, средняя сумма по договорам выросла с 73 тыс. 279 до 74 тыс. 200 евро.

НЕСКОЛЬКО ПРИЕМОВ

Существует несколько приемов, которые позволяют снизить выплаты по жилищным кредитам. Если по каким-либо причинам вам не по силам ежемесячно выплачивать за кредит, смело идите в банк и говорите, что хотели бы «renegociar o contrato de crédito à habitação». Отметим, что решением ЦБ с августа 2008 года банкам запрещено взимать плату за пересмотр условий кредитного договора (renegociação). Помните, что не только вы хотите продолжать выплачивать кредит, банк также заинтересован вернуть свои деньги.

СРЕДИ ИМЕЮЩИХСЯ ВАРИАНТОВ - СЛЕДУЮЩИЕ:

• Carência de Capital (буквально - «отсутствие погашения капитала»).

Сегодня практически все жилищные кредиты выплачиваются посредством ежемесячных отчислений, которые включают капитал, или тело (сумму, которую вы взяли в кредит) и проценты по нему (juros). Таким образом, prestação обычно покрывает, с одной стороны, часть капитала, который вы взяли у банка в долг, а с другой - проценты. Carência de сapital - период действия кредита, в течение которого выплачиваются только проценты по кредиту (juros), а сам капитал (сумма заема) не выплачивается (не амортизируется). Данный вариант возможен лишь при плавающей ставке по кредиту. Период сarência de сapital - от 1 до 5 лет; он включается в общий срок кредита. В течение него prestações будут меньше, однако когда этот период закончится и клиент начнет выплачивать обычную prestação, состоящую из капитала и процентов, то она будет несколько выше, чем если бы она была в случае отсутствия периода сarência, так как времени для погашения капитала у клиента остается меньше. Также в итоге общие затраты по кредиту окажутся выше, так как в течение ряда лет вы будете выплачивать juros с суммы, которая не погашается.

• Увеличение срока действия договора/выплаты (aumento do prazo do contrato/prazo de amortização).

Вы можете попытаться договориться с банком об увеличении выплаты кредита до 50 лет или даже более. В этом случае ежемесячная выплата станет меньше, однако так как срок кредита увеличивается, juros, которые вы должны будете выплатить, также возрастут.

• Diferimento de capital - выплата части кредита в последнюю prestação.

Вы можете подать в банк прошение о том, чтобы от 10 до 30% от размера кредита было выплачено в последнюю prestação (valor residual). Пример: если у вас есть кредит в размере 100 тыс. евро и вы хотите оставить 10% «на потом», то это означает, что в последнюю prestação вы должны будете выплатить 10 тыс. евро. Этот шаг позволит ежемесячно выплачивать меньше, однако помните, что juros продолжат оставаться высокими, так как они рассчитываются исходя из общей суммы долга, которая включает и valor residual, который вы решили погасить в последнюю выплату. Кроме того, нужно суметь накопить деньги на последнюю prestação.

• Уменьшение spread.

Spread - это процентная маржа, добавляемая банком к процентной ставке Euribor, т.е. собственно прибыль банка. Понятно, что банку невыгодно снижать ее, поэтому в обмен он может вам предложить «подписаться» на несколько банковских продуктов. Будьте внимательны, так как расходы по этим продуктам могут перекрыть все выгоды от достигнутого вами снижения spread.

• При возможности производите дополнительные выплаты банку (amortizações antecipadas).

Так как в результате этого ваш долг будет уменьшаться, то выплачивать затем каждый месяц вы будете меньше. Однако предварительно сделайте расчет, учитывая, что за преждевременное погашение банки взимают комиссию в размере:

• 0,5% от выплачиваемой дополнительно суммы - при плавающей ставке;
• 2% - при фиксированной ставке.

Имейте в виду, что если преждевременное погашение мотивировано смертью, безработицей или переездом на другое место работы, то комиссионные не взимаются.

• Объединение нескольких кредитов в один.

Если у вас есть ранее взятые краткосрочные кредиты (к примеру, на автомашину, персональный, потребительский и пр.), то банк может предложить такой вариант, как объединение (consolidação) всех ваших кредитов в один - ипотечный. Смысл этот финансового решения - в уменьшении ежемесячной нагрузки (в итоге клиент сможет ежемесячно выплачивать до 55% меньше) по кредитам за счет увеличения срок выплат различных заемов и снижения процентной ставки. То есть краткосрочные кредиты (de curto prazo) превращаются в долгосрочные (de longo prazo) с теми же процентами, что и жилищный кредит - исходя из ставки Euribor. Таким образом, можно совместить кредит на жилье на 30, 40 и даже 50 лет, кредит на автомобиль и персональный кредит и в итоге резко сократить свои ежемесячные расходы, однако выплачивать по времени придется намного дольше по времени. Пример: клиент имеет кредит на жилье на сумму 120 тыс. евро сроком на 30 лет; кредит на автомобиль в размере 15 тыс. евро сроком на 48 месяцев под 13%; персональный кредит в размере 5 тыс. евро сроком на 24 месяца под 16%. Он выплачивает каждый месяц 600 евро по кредиту за квартиру, 400 евро - за автомобиль и около 240 евро - по персональному кредиту, т.е. 1 тыс. 240 евро. Сумма, согласитесь, немалая. Путем сведения всех кредитов в один с выплатой в течение 30 лет можно добиться общей ежемесячной выплаты в размере 698 евро. Однако о «благотворительности» здесь говорить не приходится - банки никогда не работают себе в убыток. Клиент начинает выплачивать единственную prestaçao вместо различных индивидуальных, которые платил ранее, предоставив в качестве реальной гарантии свое жилье. Другими словами, если после объединения кредитов он перестанет выплачивать эту prestaçao, банк наложит арест на ипотеку, и клиент может потерять жилье (однако эта же ситуация может произойти, если клиент не сможет выплачивать жилищный кредит). Несмотря на этот риск, консолидация может облегчить нагрузку по кредитам. Добавим, что она возможна если только долг не превышает 80% суммы сделанной банком оценки (avaliação) жилья.